• Kulta-Into Hiipii

Asunnon myyminen ilman kiinteistövälittäjää


Kiinteistövälittäjästä on suuri apu asunnon myynnissä.

Yleensä asuntokaupoista on mukana kiinteistövälittäjä, joka vastaa käytännössä kaikista asunnon tai kiinteistön myyntiin liittyvistä asioista.


Kiinteistövälittäjä on suureksi avuksi asunnon myyntiprosessissa, mutta kiinteistövälittäjän palkkio on yleensä jotain 1,5–3,8 % väliltä. Jos asunnon hinta on 200 000 euroa, on kiinteistövälittäjän palkkio 3000–7600 euroa. Muista kiinteistövälittäjien kilpailuttaminen!


Vaikka käyttäisit kiinteistövälittäjää, on myyjällä edelleen tiedonantovastuu ja 5 vuotta kestävä vastuu asunnossa mahdollisesti esiintyvistä virheistä. Myyjä ei voi tietää, onko kiinteistövälittäjä antanut totuudenmukaista tietoa asunnosta sen ostajalle. Jos myyjä ei voi todistaa kiinteistövälittäjän valehdelleen tai jättäneen kertomatta jotain asuntoon liittyvää, on myyjä korvausvastuussa. Vaikka myyjä voisikin todistaa kiinteistövälittäjän toimineen vastoin parempaa tietoaan, rajoituu kiinteistövälittäjän korvausvastuu vain tämän palkkioon, esimerkiksi tuohon kolmeen tonniin.


Kiinteistövälittäjä ei myöskään poista ostajan tiedonhankintavastuuta. Asunnon ostaja ei siis voi valittaa virheistä, mitkä hänen olisi pitänyt huomata asuntoa ostaessa. Kuulostaa tulkinnan varaiselta, ja sitä se onkin. Asuntokaupoista syntyykin usein lihavia riitoja. Tällaiset riidat ovat asianajajien kultakaivos.


Asunnon voi myydä ja ostaa ilman kiinteistövälittäjää, ja asunnon kauppakirjatkin voi laatia itse esimerkiksi sopimustieto.fi-sivuston valmiin kauppakirjapohjan avulla. Ainoa pakollinen kulu asunnon myynnistä on isännöitsijäntodistus, jos kyseessä on asunto-osake. Kiinteistökaupassa tarvitaan Maanmittauslaitoksen asiakirjoja (kuten lainhuutotodistusta ja rasitustodistusta; ne voi ladata Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta hintaan 14 €/kpl) sekä kaupanvahvistajaa, jonka palkkio on 120 €.



Hyviä kokemuksia kiinteistövälittäjistä

Kiinteistövälittäjä hoitaa kaiken asunnon markkinointiin, myymiseen ja sen kaupan valmistelemiseen liittyvän. Hän arvioi asunnon hinnan, ottaa kuvat (tai tilaa ne ammattivalokuvaajalta), hankkii tarvittavat asiakirjat, laatii ja julkaisee myynti-ilmoitukset, vastaa asuntoa koskeviin tiedusteluihin, järjestää näytöt, toimii viestinviejänä myyjän ja ostajan välillä, ottaa vastaan tarjoukset, laatii kauppakirjan ja huolehtii siitä, että kaikki tarvittavat paperit ovat oikeassa paikassa kaupantekotilaisuuteen mennessä.


Hyvä kiinteistövälittäjä tuntee alueensa ja löytää kohteelle nopeasti ostajan. Hän osaa vastata kaikkiin myyjän tai ostajan mieltä askarruttaviin kysymyksiin, ja selvittää pulmatilanteet. Hän päivystää puhelinta aamusta iltaan, mikä ei työssä käyvälle myyjälle ole välttämättä mahdollista.


Minulla on monia hyviä kokemuksia kiinteistövälittäjistä. Kiinteistövälittäjä säästää asunnon myyjältä paljon aikaa ja vaivaa. Varsinkin ensimmäisellä kerralla kannattaa käyttää kiinteistövälittäjää, sillä asuntokaupan lainalaisuuksiin tutustuminen on pitkä prosessi. Vältät turhat pulmat, kun apuna on alan ammattilainen.


Myyvien kuvien ja myyvän esittelytekstin avulla asunto menee nopeasti kaupaksi. Suttuiset kännykkäkamerakuvat ja mitäänsanomaton esittely eivät innosta ostajia. Vaikka olisi taitava kuvaaja ja kirjoittaja, vieroksuvat jotkut ostajat kohteita, joita myy sen omistaja. Jotkut ostajat haluavat asioida mieluummin puolueettoman välittäjän kanssa.


Muun muassa saarimökkejä on vaikea saada kaupaksi.

Huonoja kokemuksia kiinteistövälittäjistä

Jos kohteesi on hyvä (eli helppo myydä), välittäjät suorastaan kilpailevat siitä. Jos taas kohteesi on vaikea myydä, e välttämättä saa sille lainkaan välittäjää.


Minulla on myös huonoja kokemuksia välittäjistä. Eräs kiinteistövälittäjä ei tehnyt kerrassaan mitään asunnon myynnin eteen. Sen jälkeen kun hän oli tilannut Maanmittauslaitoksen asiapaperit, hän järjestelmällisesti lakkasi laittamasta tikkua ristiin - useista painostuksista huolimatta.


Kerran välittäjä myi talon, minkä lisäsiivellä ei ollut rakennuslupaa. Välitysliike vetosi ostajan tiedonhankintavelvollisuuteen, mutta lupasi lopulta maksaa rakennusluvan - eli oikeastaan tässäkin oli kyseessä hyvä kokemus välittäjästä.


Joskus välittäjien palkkiot ja hinta-arviot ovat aivan muista maailmoista. Erös välittäjä lupasi myydä kohteen 4220 euron välityspalkkiolla, mutta kuvien otto ja näyttöjen järjestäminen olisivat jääneet myyjälle. Välittäjä olisi siis laskuttanut 4220 euroa ilmoituksen laatimisesta, puhelintiedusteluihin vastaamisesta ja kauppakirjan teosta.


Hän arvioi kohteen hinnaksi 19 000 euroa, joten välityspalkkio parin tunnin työstä olisi ollut 22,21 %.


Kohde myytiin itse, ja toteutunut kauppahinta oli 25 000 euroa. Kohteen hinta oli siis 31,6 % enemmän, kuin kiinteistövälittäjä oli arvioinut.


Koska ilman välittäjää kohde saatiin myytyä vain myynti-ilmoituksen (149 euroa) ja Maanmittauslaitoksen asiapapereiden (70 euroa) sekä kaupanvahvistajan puolikkaan palkkion (60 euroa), jäi käteen 24 721 euroa. Välittäjän kanssa asioidessa käteen olisi jäänyt 14 780 euroa. Koska ei käytetty kiinteistövälittäjää, syntyi säästöä 9 941 euroa. Tällä kertaa kiinteistön myyminen ilman kiinteistövälittäjää oli siis todella hyvä tapa säästää rahaa.


Jos myyt vanhan asunnon ilman välittäjää, säästät seuravaa varten.

Muista tämä, kun myyt asuntoa ilman välittäjää

Jos päätät myydä asunnon ilman välittäjää, aloita hankkimalla kaikki asiakirjat ja tiedot asunnosta valmiiksi.


Asunto-osakkeen myynnissä tarvittavat asiakirjat (saa isännöintitoimistosta):

* Isännöitsijäntodistus

* Taloyhtiön viimeisin tilinpäätös

* Yhtiöjärjestys

* Kunnossapitotarveselvitys

* Asunnon pohjapiirros

* Energiatodistus


Kiinteistön myynnissä tarvittavat asiakirjat (saa Maanmittauslaitokselta)

* Lainhuutotodistus

* Rasitustodistus

* Kiinteistörekisteriote

* Energiatodistus (tilattava paikalliselta tarkastajalta, jos asunnon koko yli 50 neliötä



Asunnon myyjän tulee pystyä kertomaan kaikista asuntoon liittyvistä yksityiskohdista.

Omakotitalon tai kesämökin myyjän pitää osata kertoa muun muassa:


*onko kyseessä vakituiseksi asunnoksi vai vapaa-ajan asunnoksi rekisteöity kiinteistö (vapaa-ajan asunnossa on korkeampi kiinteistövero, eikä siinä saa asua vakituisesti. Vapaa-ajan asunnon muuttaminen vakituiseksi voi olla vaikeaa


* onko tontti oma vai vuokrattu (sekä mahdollisen vuokranantaja, jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran määrä ja vuokraoikeuden siirron rajoitukset)


* alueen kaavoitustilanne ja mahdolliset rakennuskiellot


* uuden talon rakennusluvat, piirustukset ja rakennustarkastusasiakirjat


* maa-alueen pinta-alarakennusoikeus sekä alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset


* kiinnitykset ja muut rasitukset sekä rasitteet


* rakennuksen käyttöönottovuosi ja pinta-ala eriteltynä asuintiloihin ja muihin tiloihin


* pääasiallinen rakennusmateriaali, katon päällystemateriaali sekä lämmitysjärjestelmä ynnä keskimääräiset lämmityskustannukset



Sekä osakeasunnon että kiinteistön myyjän tulee huolehtia muun muassa näistä yksityiskohdista:

* määrittää oikea hinta alueen hintatason ja asunnon kunnon perusteella


* tehdä myynti-ilmoitus Oikotie- ja Etuovi-sivustoille, mahdollisesti myös Toriin. Ilmoitusta kannattaa jakaa tai mainostaa sosiaalisessa mediassa. Oikotiellä ja Etuovessa ilmoituksen hinta on 149 euroa, ja sen on voimassa niin pitkään kuin haluat. Oikotien kautta saat valmiin kauppakirjapohjan, Etuovelta myös ostotarjouspohjan. Tori on ilmainen paikka ilmoitella. Hyvässä myynti-ilmoituksessa on kaikki tarvittavat tiedot, asunnon myyntivaltit (kuten tehdyt remontit ja lähipalvelut) sekä laadukkaat kuvat. Osta kuvat tarvittaessa ammattilaiselta (noin 175 euroa). Muista kertoa myös edessä olevista remonteista avoimesti.


* järjestää avoimia ja yksityisiä asuntonäyttöjä. Laita asunto myyvään kuntoon ennen esittelyä siivoamalla, tuulettamalla, tyhjentämällä tasot ja viemällä henkilökohtaisimmat esineet pois näkyvistä.


* pyytää tarjoukset kirjallisina. Muista, että ostaja saattaa asettaa tarjouksen ehdoksi esimerkiksi asuntolainan saamisen tai oman asunnon myynnin. Joskus tarjousta tehdessä maksetaan käsiraha, joskus taas sovitaan vakiokorvauksesta, jos jompi kumpi osapuoli vetäytyy kaupanteosta ostotarjouksen ehtoja rikkoen. Ostotarjous ja mahdollinen vastatarjous ovat yleensä voimassa vain pari päivää.


* huolehtia kaikista kaupantekoon liittyvistä asiakirjoista. Sovi pankkisi kanssa siitä, että saa asunto-osakkeen omistusasiakirjat ajoissa paikalle. Esimerkiksi kauppakirjaluonnos pitää toimittaa ostajan pankkiin mahdollisimman pian. Kauppakirjan merkitystä ei pidä vähätellä. Halutessanne voitte teettää sen esimerkiksi kiinteistövälittäjällä noin 400–500 euron hintaan. Kiinteistön myyjän vastuulla on hoitaa paikalle kaupanvahvistaja, joka veloittaa kaupanvahvistamisesta 120 euroa. Tämä maksetaan yleensä puoliksi ostajan kanssa.


* maksaa myyntivoittovero, jos on asunut asunnossa alle 2 vuotta. Luovutusvoittoveron määrä on 30 % 30 000 euroon asti, ja sen ylittävältä osalta 34 %. Ota huomioon, että voit vähentää myyntivoittoverosta asunnon myymiseen, perusparannusmenoihin ja varainsiirtoveroon liittyvät kulut.

Lue lisää Verohallinnon sivulta: https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/asuminen/asunnon_myynti/

Asunnon myyntiin ja muuttoon voi hankkia ammattilaisapua.

Uusi tapa myydä asunto-osake – edullisin välityspalvelu Blok

Tätä postausta ei ole tehty yhteistyössä Blokin kanssa, mutta katsoin silti tarpeelliseksi kertoa uudenlaisesta välityspalvelusta nimeltä Blok. Blokin välityspalkkio on vain 0,95 % asunnon velattomasta myyntihinnasta (minimi 1 500 €), joten asiakas voi säästää tuhansia euroja. Blok markkinoi vain asunto-osakkeita, ei omakotitaloja, kesämökkejä tai tontteja.


Mikäli asunnon myyntihinta olisi 200 000 € ja kiinteistövälittäjän palkkio melko tavallinen 3,5 %, joutuisit maksamaan välittäjällä 7 000 €. Kun asioit Blokin kanssa, maksat välityspalkkiota vain 0,95 % eli 1 900 €, joten säästät 5 100 €!


Joudut toki näkemään itse vaivaa asunnon myynnin eteen. Blok hoitaa vain asunnon markkinoinnin ja asuntokauppaan olennaisesti liittyvät paperityöt, kun taas sinä joudut esittelemään asuntosi itse. Jos et halua olla paikalla, kun uteliaat ihmiset kurkkivat kaappeihisi, koputtelevat seiniä ja arvostelevat sisustusmakuasi, kannattaa harkita tavallisen kiinteistövälittäjän käyttämistä.


Blok laskee asunnon hinta-arvion algoritmin avulla. Laske oman asuntosi hinta tästä. Blok kysyy muun muassa osoitteen, rakennusvuoden, saunallisuuden, pinta-alan ja kunnon, ja laskee hinta-arvion niiden perusteella. Myös ilmoitustekstien kirjoittaminen ja rutiiniyhteydenottoihin vastaaminen hoituu koneen avulla.


Blok väittää, että sen asiakkaat ovat saaneet keskimäärin 1,3 % korkeamman hinnan asunnoistaan verrattuna kiinteistövälittäjien suorittamiin kauppoihin. Jos kauppoja ei synny, ei Blok veloita mitään.


Blok hoitaa valokuvauksen, 3D-esittelyn ja muun muassa asiakirjojen tilaamisen, ja ohjeistaa asunnon omistajaa asunnon esittelyn järjestämiseen. Myyjä saa Blokilta kaikki tarvittavat kyltit ja esitteet asuntoesittelyn järjestämiseksi. Esittelyjä tarvitaan keskimäärin kolme. Pankissa pidettävään kaupantekotilaisuuteen Blokin välittäjät eivät tule, sillä heillä ei ole varsinaista roolia kaupanteossa. Muutoin Blokin välittäjillä on sama koulutus ja samat vastuut sekä velvollisuudet kuin muillakin välitystoimistoilla. Edullisuus perustuu siihen, että valtaosa normaalin kiinteistövälittäjän työstä on delegoitu joko tietokoneohjelmalle tai asiakkaalle itselleen.


Jos et käytä edes Blokia, säästät vielä lisää rahaa. Kun myyt asunto-osakkeen itse, maksat vain ilmoituskulut (ellet ilmoita ilmaisessa Torissa) ja isännöintitoimistosta tilattavien asiakirjojen hinnan (noin 150 euroa). Jos selviät pelkällä isännointitodistuksella, säästät 200 000 euron arvoisen asunnon myynnissä 6850 euroa verrattuna tavalliseen kiinteistövälittäjään, ja 1750 euroa verrattuna Blok-palveluun.


Minulla ei ole henkilökohtaisia kokemuksia Blokista, ehkä jollain lukijalla on?