• Kultainto

Asunnon myyminen ilman kiinteistövälittäjää

Päivitetty: kuusi päivää sitten

Tekstissä mainoslinkkejä, merkitty *-merkillä

Kiinteistövälittäjästä on suuri apu asunnon myynnissä.
Kiinteistövälittäjästä on suuri apu asunnon myynnissä.

Yleensä asuntokaupoista on mukana kiinteistövälittäjä, joka vastaa käytännössä kaikista asunnon tai kiinteistön myyntiin liittyvistä asioista.


Tässä artikkelissa kerron siitä, millaista on asunnon myyminen ilman kiinteistönvälittäjää, ja mitä silloin tulee ottaa huomioon.


Muista tämä, kun myyt asuntoa ilman välittäjää

Jos päätät myydä asunnon ilman välittäjää, aloita hankkimalla kaikki asiakirjat ja tiedot asunnosta valmiiksi.


Asunto-osakkeen myynnissä tarvittavat asiakirjat (saa isännöintitoimistosta):

  • Isännöitsijäntodistus

  • Taloyhtiön viimeisin tilinpäätös

  • Yhtiöjärjestys

  • Kunnossapitotarveselvitys

  • Asunnon pohjapiirros

  • Energiatodistus


Kiinteistön myynnissä tarvittavat asiakirjat (saa Maanmittauslaitokselta)

  • Lainhuutotodistus

  • Rasitustodistus

  • Kiinteistörekisteriote

  • Energiatodistus (tilattava paikalliselta tarkastajalta, jos asunnon koko yli 50 neliötä


Asunnon myyjän tulee pystyä kertomaan kaikista asuntoon liittyvistä yksityiskohdista.


Omakotitalon tai kesämökin myyjän pitää osata kertoa muun muassa:

  • onko kyseessä vakituiseksi asunnoksi vai vapaa-ajan asunnoksi rekisteöity kiinteistö (vapaa-ajan asunnossa on korkeampi kiinteistövero, eikä siinä saa asua vakituisesti. Vapaa-ajan asunnon muuttaminen vakituiseksi voi olla vaikeaa

  • onko tontti oma vai vuokrattu (sekä mahdollisen vuokranantaja, jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran määrä ja vuokraoikeuden siirron rajoitukset)

  • alueen kaavoitustilanne ja mahdolliset rakennuskiellot

  • uuden talon rakennusluvat, piirustukset ja rakennustarkastusasiakirjat

  • maa-alueen pinta-alarakennusoikeus sekä alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset

  • kiinnitykset ja muut rasitukset sekä rasitteet

  • rakennuksen käyttöönottovuosi ja pinta-ala eriteltynä asuintiloihin ja muihin tiloihin

  • pääasiallinen rakennusmateriaali, katon päällystemateriaali sekä lämmitysjärjestelmä ynnä keskimääräiset lämmityskustannukset


Sekä osakeasunnon että kiinteistön myyjän tulee huolehtia muun muassa näistä yksityiskohdista:

  • määrittää oikea hinta alueen hintatason ja asunnon kunnon perusteella

  • tehdä myynti-ilmoitus Oikotie- ja Etuovi-sivustoille, mahdollisesti myös Toriin

  • ilmoitusta kannattaa jakaa tai mainostaa sosiaalisessa mediassa.


Oikotiellä ja Etuovessa ilmoituksen hinta on 149 euroa, ja sen on voimassa niin pitkään kuin haluat.


Oikotien kautta saat valmiin kauppakirjapohjan, Etuovelta myös ostotarjouspohjan.


Tori on ilmainen paikka ilmoitella. Hyvässä myynti-ilmoituksessa on kaikki tarvittavat tiedot, asunnon myyntivaltit (kuten tehdyt remontit ja lähipalvelut) sekä laadukkaat kuvat.


Osta kuvat tarvittaessa ammattilaiselta (noin 175 euroa). Muista kertoa myös edessä olevista remonteista avoimesti jo myynti-ilmoituksessa.


Muista myös:

  • järjestää avoimia ja yksityisiä asuntonäyttöjä

  • laittaa asunto myyvään kuntoon ennen esittelyä siivoamalla, tuulettamalla, tyhjentämällä tasot ja viemällä henkilökohtaisimmat esineet pois näkyvistä

  • pyytää tarjoukset kirjallisina (muista, että ostaja saattaa asettaa tarjouksen ehdoksi esimerkiksi asuntolainan saamisen tai oman asunnon myynnin)

  • sopia käsirahasta tai vakiokorvauksesta, mikä maksetaan, jos jompi kumpi osapuoli vetäytyy kaupanteosta ostotarjouksen ehtoja rikkoen

  • vastailla nopeasti: ostotarjous ja mahdollinen vastatarjous ovat yleensä voimassa vain pari päivää

  • huolehtia kaikista kaupantekoon liittyvistä asiakirjoista

  • sopia pankkisi kanssa siitä, että saat asunto-osakkeen omistusasiakirjat ja panttikirjat ajoissa

  • laatia kauppakirjaluonnos: se pitää toimittaa ostajan pankkiin mahdollisimman pian

  • kauppakirjan merkitystä ei pidä vähätellä, ole siis tarkkana (halutessanne voitte teettää sen esimerkiksi pankin lakimiehellä noin 400–500 euron hintaan)

  • kiinteistön myyjän vastuulla on hoitaa paikalle kaupanvahvistaja, joka veloittaa kaupanvahvistamisesta 120 euroa (maksetaan yleensä puoliksi ostajan kanssa)

  • maksaa myyntivoittovero, jos on asunut asunnossa alle 2 vuotta (luovutusvoittoveron määrä on 30 % 30 000 euroon asti, ja sen ylittävältä osalta 34 %)


Vinkki: voit vähentää myyntivoittoverosta asunnon myymiseen, perusparannusmenoihin ja varainsiirtoveroon liittyvät kulut.


Kiinteistövälittäjä auttaa, mutta ei poista vastuuta

Kiinteistövälittäjä on suureksi avuksi asunnon myyntiprosessissa, mutta kiinteistönvälittäjän palkkio on yleensä jotain 1,5–3,8 % väliltä.


Jos asunnon hinta on 200 000 euroa, on kiinteistövälittäjän palkkio 3000–7600 euroa.


Muista kiinteistönvälittäjien kilpailuttaminen, vaikka vieläkin tärkeämpää on asuntolainan kilpailuttaminen.


Asunnon myyjän tiedonantovastuu

Vaikka käyttäisit kiinteistövälittäjää, on myyjällä edelleen tiedonantovastuu ja 5 vuotta kestävä vastuu asunnossa mahdollisesti esiintyvistä virheistä.


Myyjä ei voi tietää, onko kiinteistövälittäjä antanut totuudenmukaista tietoa asunnosta sen ostajalle.


Jos myyjä ei voi todistaa kiinteistövälittäjän valehdelleen tai jättäneen kertomatta jotain asuntoon liittyvää, on myyjä korvausvastuussa.


Silloin vesivahinkokorjaukset ja muut kodin remontit voivat jäädä myyjän maksettaviksi.


Vaikka myyjä voisikin todistaa kiinteistövälittäjän toimineen vastoin parempaa tietoaan, rajoituu kiinteistövälittäjän korvausvastuu vain tämän palkkioon (esimerkiksi tuohon kolmeen tonniin).


Asunnon ostajan tiedonhankintavastuu

Kiinteistövälittäjä ei myöskään poista ostajan tiedonhankintavastuuta.


Asunnon ostaja ei siis voi valittaa virheistä, mitkä hänen olisi pitänyt huomata asuntoa ostaessa.


Kuulostaa tulkinnan varaiselta, ja sitä se onkin. Asuntokaupoista syntyykin usein lihavia riitoja. Tällaiset riidat ovat asianajajien kultakaivos.


Asunnon voi myydä ja ostaa ilman kiinteistövälittäjää, ja asunnon kauppakirjatkin voi laatia itse esimerkiksi sopimustieto.fi-sivuston valmiin kauppakirjapohjan avulla.


Ainoa pakollinen kulu asunnon myynnistä on isännöitsijäntodistus, jos kyseessä on asunto-osake.


Kiinteistökaupassa tarvitaan Maanmittauslaitoksen asiakirjoja (kuten lainhuutotodistusta ja rasitustodistusta; ne voi ladata Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta hintaan 14 €/kpl) sekä kaupanvahvistajaa, jonka palkkio on 120 €.




Hyviä kokemuksia kiinteistövälittäjistä

Kiinteistövälittäjä hoitaa kaiken asunnon markkinointiin, myymiseen ja sen kaupan valmistelemiseen liittyvän.


Kiinteistönvälittäjä:

  • arvioi asunnon hinnan

  • ottaa kuvat (tai tilaa ne ammattivalokuvaajalta)

  • hankkii tarvittavat asiakirjat

  • laatii ja julkaisee myynti-ilmoitukset

  • vastaa asuntoa koskeviin tiedusteluihin

  • järjestää näytöt, toimii viestinviejänä myyjän ja ostajan välillä

  • ottaa vastaan tarjoukset

  • laatii kauppakirjan

  • huolehtii siitä, että kaikki tarvittavat paperit ovat oikeassa paikassa kaupantekotilaisuuteen mennessä.

Hyvä kiinteistövälittäjä tuntee alueensa ja löytää kohteelle nopeasti ostajan.


Hän osaa vastata kaikkiin myyjän tai ostajan mieltä askarruttaviin kysymyksiin, ja selvittää pulmatilanteet.


Hän päivystää puhelinta aamusta iltaan, mikä ei työssä käyvälle myyjälle ole välttämättä mahdollista.


Minulla on monia hyviä kokemuksia kiinteistövälittäjistä.


Kiinteistönvälittäjä säästää asunnon myyjältä paljon aikaa ja vaivaa. Varsinkin ensimmäisellä kerralla kannattaa käyttää kiinteistönvälittäjää, sillä asuntokaupan lainalaisuuksiin tutustuminen on pitkä prosessi.


Vältät turhat pulmat, kun apuna on alan ammattilainen.


Myyvien kuvien ja myyvän esittelytekstin avulla asunto menee nopeasti kaupaksi. Suttuiset kännykkäkamerakuvat ja mitäänsanomaton esittely eivät innosta ostajia.


Vaikka olisi taitava kuvaaja ja kirjoittaja, vieroksuvat jotkut ostajat kohteita, joita myy sen omistaja. Jotkut ostajat haluavat asioida mieluummin puolueettoman välittäjän kanssa.


Mistä löytää hyvä kiinteistönvälittäjä?


Ota avuksi 100 % ilmainen välittäjähaku ja -vertailu Neliöhinta.fi.


Kaikki vertailun välittäjät ovat rekisteröityjä ja luotettavia kiinteistönvälittäjiä, jotka voivat saada asunnostasi 3000-10 000 € enemmän kuin muut.


Toimi näin:

  1. *Siirry tästä osoitteeseen Neliöhinta.fi

  2. Anna perustiedot myytävästä kohteesta

  3. Näet alueellasi toimivat välittäjät ja heidän saamansa arviot

  4. Ota yhteyttä parhaaseen kiinteistövälittäjään!

Jos et löydä mielestäsi sopivaa välittäjää, voit jättää koko jutun sikseen ja vaikka myydä kiinteistön ilman kiinteistövälittäjää.


Neliöhinnan käyttäminen on aina täysin ilmaista, etkä sitoudu mihinkään sitä hyödyntämällä.


Jos myyt vanhan asunnon ilman välittäjää, säästät seuravaa varten.
Jos myyt vanhan asunnon ilman välittäjää, säästät seuravaa varten.


Huonoja kokemuksia kiinteistövälittäjistä

Jos kohteesi on hyvä (eli helppo myydä), välittäjät suorastaan kilpailevat siitä.


Jos taas kohteesi on vaikea myydä, e välttämättä saa sille lainkaan välittäjää.


Minulla on myös huonoja kokemuksia välittäjistä.


Eräs kiinteistövälittäjä ei tehnyt kerrassaan mitään asunnon myynnin eteen.


Sen jälkeen kun hän oli tilannut Maanmittauslaitoksen asiapaperit, hän järjestelmällisesti lakkasi laittamasta tikkua ristiin - useista painostuksista huolimatta.


Kerran välittäjä myi talon, minkä lisäsiivellä ei ollut rakennuslupaa. Välitysliike vetosi ostajan tiedonhankintavelvollisuuteen, mutta lupasi lopulta maksaa rakennusluvan - eli oikeastaan tässäkin oli kyseessä hyvä kokemus välittäjästä.




Joskus välittäjien palkkiot ja hinta-arviot ovat aivan muista maailmoista.


Erös välittäjä lupasi myydä kohteen 4220 euron välityspalkkiolla, mutta kuvien otto ja näyttöjen järjestäminen olisivat jääneet myyjälle.


Välittäjä olisi siis laskuttanut 4220 euroa ilmoituksen laatimisesta, puhelintiedusteluihin vastaamisesta ja kauppakirjan teosta.


Hän arvioi kohteen hinnaksi 19 000 euroa, joten välityspalkkio parin tunnin työstä olisi ollut 22,21 %.


Kohde myytiin itse, ja toteutunut kauppahinta oli 25 000 euroa. Kohteen hinta oli siis 31,6 % enemmän, kuin kiinteistövälittäjä oli arvioinut.


Tässä tapauksessa kiinteistön myyminen ilman kiinteistönvälittäjää oli erityisen kannattavaa.


Koska ilman välittäjää kohde saatiin myytyä vain myynti-ilmoituksen (149 euroa) ja Maanmittauslaitoksen asiapapereiden (70 euroa) sekä kaupanvahvistajan puolikkaan palkkion (60 euroa), jäi käteen 24 721 euroa.


Välittäjän kanssa asioidessa käteen olisi jäänyt 14 780 euroa.


Koska ei käytetty kiinteistövälittäjää, syntyi säästöä 9 941 euroa.


Tällä kertaa kiinteistön myyminen ilman kiinteistövälittäjää oli siis todella hyvä tapa säästää rahaa.


Asunnon myyntiin ja muuttoon voi hankkia ammattilaisapua.
Asunnon myyntiin ja muuttoon voi hankkia ammattilaisapua.

Uusi tapa myydä asunto-osake: edullisin välityspalvelu Blok

Tätä postausta ei ole tehty yhteistyössä Blokin kanssa, mutta katsoin silti tarpeelliseksi kertoa uudenlaisesta välityspalvelusta nimeltä Blok.


Blokin välityspalkkio on vain 0,95 % asunnon velattomasta myyntihinnasta (minimi 1 500 €), joten asiakas voi säästää tuhansia euroja.


Blok markkinoi tosin vain asunto-osakkeita, ei omakotitaloja, kesämökkejä tai tontteja.


Mikäli asunnon myyntihinta olisi 200 000 € ja kiinteistövälittäjän palkkio melko tavallinen 3,5 %, joutuisit maksamaan välittäjällä 7 000 €.


Kun asioit Blokin kanssa, maksat välityspalkkiota vain 0,95 % eli 1 900 €, joten säästät 5 100 €!


Joudut toki näkemään itse vaivaa asunnon myynnin eteen.


Blok hoitaa vain asunnon markkinoinnin ja asuntokauppaan olennaisesti liittyvät paperityöt, kun taas sinä joudut esittelemään asuntosi itse.


Jos et halua olla paikalla, kun uteliaat ihmiset kurkkivat kaappeihisi, koputtelevat seiniä ja arvostelevat sisustusmakuasi, kannattaa harkita tavallisen kiinteistövälittäjän käyttämistä.