• Kultainto

Asuntosijoittajan aikasyöpöt


Asuntosijoittajalla on usein kiire.
Asuntosijoittajan aikaa vievät muun muassa yhtiökokoukset.

Takanani on vasta 6 vuoden edestä kokemuksia asuntosijoittamista, enkä koe olevani vielä mikään asiantuntija kertomaan asuntosijoittamisesta. Kerronkin nyt lähinnä itsestäni ja omista kokemuksistani asuntosijoittajana.


Yritysten ja erehdysten kautta olen oppinut yhtä ja toista – muun muassa delegoimaan ja opettelemaan ”ein” sanomista.


Tässä artikkelissa nostan esiin kohtaamani asuntosijoittajan aikasyöpöt ja sen, mitä niille voi tehdä (vai voiko?).


1. Uuden sijoitusasunnon etsiminen

Uutena asuntosijoittajana käytin paljon aikaa sopivien kohteiden selaamiseen netissä.


Olisinpa kertonut tästä kokeneemmille, niin olisin osannut jo aiemmin laittaa hakuvahdit esimerkiksi Etuovi- ja Oikotie-sivustoille.


Kokemuksieni perusteella hakuvahdit ilmoittavat prikulleen samoista kohteista noin 10 minuutin erotuksella, joten hakuvahti jommallekummalle sivustolle riittänee.


Tori.fi:n hakuvahdin avulla huomaa ensimmäisten joukossa myös tuolle sivustolle myyntiin tulleet kohteet. Ne ovat usein niin edullisia kohteita, että asunnon myynti ilman kiinteistövälittäjää on paras ratkaisu.


Seuraavaksi äkkäsin verkostoitumisen merkityksen.


Monet hyvät kohteet myydään jo ennen niiden myynti-ilmoituksen julkaisemista.


Hyvä kiinteistövälittäjä on aarre verkostossa. Hän säästää asuntosijoittajalta paljon aikaa ja vaivaa kertomalla etukäteen myyntiin tulossa olevista kohteista.


Verkoston aarteita ovat myös luotettavat sähkö- ja putkiasentajat sekä remonttiammattilaiset. Näin en joudu joka kerta kilpailuttamaan urakoita ja arpomaan työn jälkeä, vaan sijoitusasunnon tai kodin remontit sujuvat kätevästi.


Myös siivouspalvelut sujuvoittavat asuntosijoittajan arkea, sillä aina ei ole pakko tehdä itse ja säästää.


Vuokralaisen etsiminen vie aikaa.
Aika voi olla kortilla, jos etsii vuokralaista itse.

2. Uuden vuokralaisen etsiminen

Monet asuntosijoittajat haluavat etsiä uuden vuokralaisen itse. Halutulla paikalla oleva, kohtuuhintainen asunto voikin löytää uuden asukkaan nopeasti.


Parhaimmillaan aktiivista työaikaa ei vaadita kuin muutama tunti, ja sitten asunnossa jo onkin uusi vuokralainen.


Aina kaikki ei mene putkeen. Puhelin voi soida ja näyttöjä voi olla monta, mutta sopimukseen ei ilmesty nimiä.


Etenkin silloin, jos sijoitusasunto sijaitsee satojen kilometrien päässä, voi olla hyvä idea käyttää paikallista vuokranvälitysfirmaa.


Kallein käyttämäni vuokranvälitysfirma pyysi kaksiosta välityspalkkiota 1,24*kuukauden vuokran. Kyseisessä tapauksessa hinta oli 843,20 €. Sillä kertaa jokainen euro oli ansaittu, sillä välittäjältä kului poikkeuksellisen paljon työaikaa, ja minulla oli kohteeseen matkaa 500 kilometriä suuntaansa.


Edullisin käyttämäni vuokranvälitysfirma pyysi kaksiosta välityspalkkiota 395 €. Välittäjä sai sillä kertaa ihan mukavan tuntipalkan, sillä koko urakka eteni vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen asti alle 24 tunnissa.


3. Vuokrasuhteen ylläpitäminen

Jos kaikki menee hyvin, kuulen vuokralaisista vain kerran kuussa, kun vuokra kilahtaa tililleni.


Aina vuokra ei kilahda ajoissa. Silloin on selvitettävä, mitä on tapahtunut. Tilanne vaatinee myös yhteisten pelisääntöjen kertaamista.


Jos kuulen vuokralaisista useimmin, on yleensä kyse jostain negatiivisesta.


Jääkaappi on hajonnut, vuokralainen aikoo irtisanoutua, kylpyhuoneen katto vuotaa, parveke pitäisi korjata nyt tai naapuri tekee tahallista kiusaa.


Ehkä kuulen vuokralaisen kyseenalaisista toimista isännöitsijän kautta.


Olipa asian hoitaminen minun vastuullani tai ei, nämä yhteydenotot vievät aikaa.


Peruskilttinä ihmisenä inhosin sanoa ”ei”, kun vuokralainen pyysi asuntoon tehtäviä parannuksia tai maksuaikaa vuokralle. Annan edelleen tarvittaessa maksuaikaa, mutta muistan tehdä tarkat ja kirjalliset sopimukset asiasta.


Tiettyjä remonttipyyntöjä harkitsen ja voin toteuttaakin, jos ne ovat perusteltuja. Olen kuitenkin jo oppinut sen, ettei ihan kaikkeen tarvitse suostua.


Välillä harkitsen huolenpitopalvelua eli vuokrasuhteen hoitamisen ulkoistamista jollekin palveluntarjoajalle. Toistaiseksi olen kuitenkin päättänyt pitäytyä vanhassa systeemissä ja hoitaa myös Airbnb-kohteen käytännön toimet itse (aina siivouksesta alkaen, koska kohde sijaitsee asuntoani lähellä).


Haluaisin ulkoistaa nimenomaan Airbnb-kohteen käytännön toimia, mutta siivous- ynnä muiden palveluiden ostaminen veisi toiminnan helposti miinukselle. Jos joskus vielä ostan uuden kohteen tarkoituksenani Airbnb vuokraus, lasken tarkemmin sen kannattavuutta oman työni arvon perusteella.


Onneksi avainten luovutuksen voi ulkoistaa jo noin 35 euron kertainvestoinnilla, jos ostaa kiinteistön seinään avainkoodilla aukeavan pienen kaapin.


Olen harkinnut sitä, etten enää anna vuokralaisille henkilökohtaista puhelinnumeroani vaan työpuhelimeni numeron. Näin en kuule WhatsApp- yms. viestien kilahtelua silloin, kun työpäivä on jo ohi.


Airbnb-varauspyyntöjä tulisi kuitenkin seurata, koska 24 tunnin jälkeen saatuja vastauksia pidetään myöhästyneinä, ja ne lisäävät majoittajan ”vastausaikaa”.


Asuntosijoittaja osallistuu yhtiökokouksiin.
Asuntosijoittajan kannattaa osallistua yhtiökokouksiin.

4. Yhtiökokoukset

Ovatko yhtiökokoukset asuntosijoittajan aikasyöppöjä? Usein näin on asian laita.


On hyvä tarkastaa kokouksen asialista etukäteen. Mitä isommista asioista on kyse, sitä kannattavampaa on vaivautua paikan päälle. Hätätapauksessa voi valtuuttaa toisen henkilön osallistumaan kokoukseen.


Paikan päälle menemisestä ja yhteisten asioiden hoitamisesta saa korvauksen, jos hakeutuu taloyhtiön hallitukseen – hyvä idea, jos aikaa suinkin on.


Koronan myötä monet taloyhtiöt ottivat käyttöön etäyhtiökokoukset.

Teams-kokoukset hoituvat aikatehokkaasti, sillä kahvitteluun, jutusteluun tai edestakaiseen matkantekoon ei tarvitse varata aikaa.


5. Hukkuneet asiakirjat ja sotkuinen kirjanpito

Vuokrasopimukset ja muut asiakirjat säilyvät tallessa, kun ne ovat sähköisessä muodossa ja huolellisesti valitussa kansiossa.


Jos joutuu joka kuukausi tarkastamaan, mikä oli minkäkin asunnon oikea vuokra, kuluu paljon aikaa hukkaan. Helposti käsillä olevat, selkeät asiakirjat helpottavat myös esitäytetyn veroilmoituksen korjaamista.


Sotkuinen ruutupaperivihko, mikä on hautautunut muiden paperien alle, ei ole se paras tapa hoitaa kirjanpitoa. Minulla oli tällainen aikasyöppö vielä vuonna 2020, mutta olen parantanut tapani.


Excel pesee ruutupaperin mennen tullen, ja vielä tehokkaampi valitsee asuntosijoittamiseen sopivan kirjanpito-ohjelmiston tai kirjanpitopalvelun.


Kirjanpito-ohjelmisto voi maksaa esimerkiksi kympin kuussa. Jos mukaan tahtoo vuokranmaksuseurannan, voi hinta olla 25 euron hujakoilla. Mitä enemmän aikaa vuokranmaksuseurantaan ja hukkuneiden kuittien tai ajopäiväkirjojen etsimiseen kuluu, sitä kannattavampi vaihtoehto tällainen ohjelmisto/sovellus on.


Aikasyöppöjen karsiminen parantaa oman työn tuottavuutta

Aikasyöppöjen vähentäminen parantaa asuntosijoittajan työn tuottavuutta, mutta kaikkia työvaiheita ei voi karsia.


Asuntosijoittamista ei oikein voi pitää passiivisena tulonlähteenä, sillä omaa työpanosta vaaditaan jatkuvasti – ellei sitten ulkoista pakollisia käytännön toimia.


Pakolliset toimet voi ulkoistaa esimerkiksi vuokranvälitysfirmalle. Osa vuokranvälitysfirmoista lupaa hoitaa kaiken puolestasi (ns. huolenpitopalvelu), ja palkkiot ovat verovähennyskelpoisia.


Jokainen asuntosijoittaja päättää itse, millaisen arvon hän omalle ajalleen antaa. Sen perusteella hän voi ratkaista sen, mitkä kaikki tehtävät hän ulkoistaa, mitä hän tekee itse ja mistä hän kieltäytyy kokonaan.


Minulla ei tietenkään ole ainoastaan huonoja kokemuksia asuntosijoittamisesta: tämä artikkeli on laadittu vain ja ainoastaan siitä näkökulmasta, mitkä asiat voivat viedä liikaa aikaa, ja miten asiaa voisi korjata.