Yleensä asuntokaupoista on mukana kiinteistövälittäjä, joka vastaa käytännössä kaikista myyntiin liittyvistä asioista.
Tässä artikkelissa kerron siitä, millaista on asunnon myyminen ilman kiinteistönvälittäjää, ja mitä silloin tulee ottaa huomioon.
Sisältö
Muista tämä, kun myyt asuntoa ilman välittäjää
Kiinteistön myynti itse voi olla hitti tai huti (eli super säästövinkki tai vuosikymmenen sähellys).
Jos päätät myydä asunnon ilman välittäjää, aloita hankkimalla kaikki asiakirjat ja tiedot asunnosta valmiiksi.
Asunto-osakkeen myynnissä tarvittavat asiakirjat:
- Isännöitsijäntodistus
- Taloyhtiön viimeisin tilinpäätös
- Yhtiöjärjestys
- Kunnossapitotarveselvitys
- Asunnon pohjapiirros
- Energiatodistus
Nämä asiakirjat saa isännöintitoimistosta.
Kiinteistön myynnissä tarvittavat asiakirjat:
- Lainhuutotodistus
- Rasitustodistus
- Kiinteistörekisteriote
- Energiatodistus (tilattava paikalliselta tarkastajalta, jos asunnon koko yli 50 neliötä)
Nämä dokumentit saa Maanmittauslaitokselta.
Käydään seuraavaksi läpi se, mitä sinun pitää tietää kohteesta myydessäsi asuntoa ilman välittäjää.
Varaudu vastaamaan kysymyksiin
Asunnon myyjänä sinun tulee pystyä kertomaan kaikista asuntoon liittyvistä yksityiskohdista.
Omakotitalon tai kesämökin myyjän pitää osata kertoa muun muassa:
- Onko kyseessä vakituiseksi asunnoksi vai vapaa-ajan asunnoksi rekisteröity kiinteistö
- Onko tontti oma vai vuokrattu
- Jos tontti on vuokrattu, selvitä vuokranantaja, jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran määrä ja vuokraoikeuden siirron rajoitukset
- Alueen kaavoitustilanne ja mahdolliset rakennuskiellot
- Uuden talon rakennusluvat, piirustukset ja rakennustarkastusasiakirjat
- Maa-alueen pinta-alarakennusoikeus sekä alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset
- Kiinnitykset ja muut rasitukset sekä rasitteet
- Rakennuksen käyttöönottovuosi ja pinta-ala eriteltynä asuintiloihin ja muihin tiloihin
- Pääasiallinen rakennusmateriaali, katon päällystemateriaali sekä lämmitysjärjestelmä ynnä keskimääräiset lämmityskustannukset
- Paljonko maksaa asua omakotitalossa
Sekä osakeasunnon että kiinteistön myyjän tulee lisäksi osata määrittää oikea hinta alueen hintatason ja asunnon kunnon perusteella.
Panosta ilmoituksiin ja esittelyihin
Kun myyt asuntoa ilman asuntovälittäjää, vastaat itse ilmoitteluista ja asuntoesittelyistä.
Vinkkejä myynti-ilmoituksiin:
- Hyvässä myynti-ilmoituksessa on kaikki tarvittavat tiedot ja asunnon myyntivaltit (kuten tehdyt remontit ja lähipalvelut)
- Muista hyvät kuvat: tilaa ne tarvittaessa ammattilaiselta
- Kerro edessä olevista remonteista avoimesti
- Tee myynti-ilmoitus Oikotie- ja Etuovi-sivustoille, mahdollisesti myös Toriin
- Jaa tai mainosta ilmoitusta sosiaalisessa mediassa
Oikotiellä ilmoituksen hinta on 159 €.
Etuovessa ilmoitus maksaa 149 euroa.
Tori.fi on täysin ilmainen paikka ilmoitella myytävästä asunnosta.
Olitpa myymässä asuntoa ilman välittäjää tai välittäjän kanssa, muista laittaa asunto myyntikuntoon. Tämä voi tarkoittaa energiaremonttia, pientä pintaremonttia tai vähintäänkin siivoamista ja tuulettamista.
Vinkkejä asuntoesittelyihin:
- Järjestä avoimia ja yksityisiä asuntonäyttöjä
- Laita asunto myyvään kuntoon ennen esittelyä siivoamalla, tuulettamalla ja tyhjentämällä tasot
- Vie henkilökohtaisimmat esineet pois näkyvistä
- Jos asunto on tyhjillään, harkitse kalusteiden vuokraamista
- Pyydä tarjoukset kirjallisina
- Huomaa, että ostaja saattaa asettaa tarjouksen ehdoksi esimerkiksi asuntolainan saamisen tai oman asunnon myynnin
- Vastaa tarjouksiin nopeasti: ostotarjous ja mahdollinen vastatarjous ovat yleensä voimassa vain pari päivää
Asunnon myynti itse
Löysikö ostajan asunnolle?
Nyt on aika myydä asunto itse eli:
- Sopia käsirahasta tai vakiokorvauksesta, mikä maksetaan, jos jompikumpi osapuoli vetäytyy kaupanteosta ostotarjouksen ehtoja rikkoen
- Huolehtia kaikista kaupantekoon liittyvistä asiakirjoista
- Sopia pankkisi kanssa siitä, että saat asunto-osakkeen omistusasiakirjat ja panttikirjat ajoissa
- Laatia kauppakirjaluonnos: se pitää toimittaa ostajan pankkiin mahdollisimman pian
- Kauppakirjan merkitystä ei pidä vähätellä, ole siis tarkkana (halutessanne voitte teettää sen esimerkiksi pankin lakimiehellä noin 400–500 euron hintaan)
- Kiinteistön myyjän vastuulla on hoitaa paikalle kaupanvahvistaja, joka veloittaa kaupanvahvistamisesta 128 € (maksetaan yleensä puoliksi ostajan kanssa)
- Maksaa myyntivoittovero, jos olet asunut asunnossa alle 2 vuotta (luovutusvoittoveron määrä on 30 % 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 %)
Vinkki: voit vähentää myyntivoittoverosta kaikki asunnon myymiseen liittyvät kulut.
Myös perusparannusmenoihin ja varainsiirtoveroon liittyvät kulut oikeuttavat verovähennyksiin.
Mitä jos sittenkin käyttäisi kiinteistövälittäjää?
Aina ei kannata tehdä itse ja säästää.
Kiinteistövälittäjä on suureksi avuksi asunnon myyntiprosessissa.
Kiinteistönvälittäjän palkkio on yleensä jotain 1,5–3,8 % väliltä.
Jos asunnon hinta on 200 000 euroa, on kiinteistövälittäjän palkkio 3000–7600 euroa.
Tuota hintaa vastaan kiinteistövälittäjä hoitaa useimmat edellä luetellut asiat, mutta asunnon myyjän vastuuta hän ei ota kantaakseen.
Asunnon myyjän tiedonantovastuu
Vaikka käyttäisit kiinteistövälittäjää, on sinulla edelleen tiedonantovastuu ja 5 vuotta kestävä vastuu asunnossa mahdollisesti esiintyvistä virheistä.
Myyjä ei voi tietää, onko kiinteistövälittäjä antanut totuudenmukaista tietoa asunnosta sen ostajalle.
Jos myyjä ei voi todistaa kiinteistövälittäjän valehdelleen tai jättäneen kertomatta jotain asuntoon liittyvää, on myyjä korvausvastuussa.
Silloin vesivahinkokorjaukset ja muut kunnostukset voivat jäädä myyjän maksettaviksi.
Vaikka myyjä voisikin todistaa kiinteistövälittäjän toimineen vastoin parempaa tietoaan, rajoittuu kiinteistövälittäjän korvausvastuu vain tämän saamaan välityspalkkioon.
Asunnon ostajan tiedonhankintavastuu
Kiinteistövälittäjä ei myöskään poista asunnon ostajan tiedonhankintavastuuta.
Asunnon ostaja ei siis voi valittaa virheistä, mitkä hänen olisi pitänyt huomata asuntoa ostaessa.
Kuulostaa tulkinnanvaraiselta, ja sitä se onkin.
Asuntokaupoista syntyykin usein lihavia riitoja.
Tällaiset riidat ovat asianajajien kultakaivos.
Hyvät puolet kiinteistövälittäjän käyttämisessä
Kiinteistövälittäjä hoitaa siis kaiken asunnon markkinointiin, myymiseen ja sen kaupan valmistelemiseen liittyvän.
Kiinteistönvälittäjä:
- Arvioi asunnon hinnan
- Ottaa kuvat (tai tilaa ne ammattivalokuvaajalta)
- Hankkii tarvittavat asiakirjat
- Laatii ja julkaisee myynti-ilmoitukset
- Vastaa asuntoa koskeviin tiedusteluihin
- Järjestää näytöt
- Toimii viestinviejänä myyjän ja ostajan välillä
- Ottaa vastaan tarjoukset
- Laatii kauppakirjan
- Huolehtii siitä, että kaikki tarvittavat paperit ovat oikeassa paikassa kaupantekotilaisuuteen mennessä
Hyvä kiinteistövälittäjä tuntee alueensa ja löytää kohteelle nopeasti ostajan.
Hän osaa vastata kaikkiin myyjän tai ostajan mieltä askarruttaviin kysymyksiin sekä selvittää pulmatilanteet.
Hän päivystää puhelinta aamusta iltaan, mikä ei työssä käyvälle myyjälle ole välttämättä mahdollista.
Lisäksi välittäjä osaa kertoa remonteista, mitkä nostavat asunnon arvoa.
Kaiken huipuksi asuntovälittäjä saattaa saada asunnon kaupaksi paremmalla hinnalla.
Hyviä kokemuksia kiinteistövälittäjistä
Minulla on monia hyviä kokemuksia kiinteistövälittäjistä.
Kiinteistönvälittäjä säästää asunnon myyjältä paljon aikaa ja vaivaa.
Varsinkin ensimmäisellä kerralla kannattaa käyttää kiinteistönvälittäjää, sillä asuntokaupan lainalaisuuksiin tutustuminen on pitkä prosessi.
Vältät turhat pulmat, kun apuna on alan ammattilainen.
Myyvien kuvien ja myyvän esittelytekstin avulla asunto menee nopeasti kaupaksi.
Suttuiset kännykkäkamerakuvat ja mitäänsanomaton esittely eivät innosta ostajia.
Vaikka olisi taitava kuvaaja ja kirjoittaja, vieroksuvat jotkut ostajat kohteita, joita myy sen omistaja. Jotkut ostajat haluavat asioida mieluummin puolueettoman välittäjän kanssa.
Mistä löytää hyvä kiinteistönvälittäjä?
Sellaista voi etsiä netin välittäjävertailujen avulla.
Jos et löydä mielestäsi sopivaa välittäjää, voit jättää koko jutun sikseen ja myydä kiinteistön ilman kiinteistövälittäjää.
Vertailupalveluiden käyttäminen on aina täysin ilmaista, etkä sitoudu mihinkään sitä hyödyntämällä.
Huonot puolet kiinteistövälittäjän käyttämisessä
Jos kohteesi on hyvä (eli helppo myydä), välittäjät suorastaan kilpailevat siitä.
Tällainen asunto on helppo myydä itse. Välittäjän osuuden puuttuminen tarkoittaa sitä, että saat lisää rahaa käteen asunnostasi.
Kiinteistön myyminen ilman kiinteistönvälittäjää voi olla erityisen kannattavaa syrjäseuduilla ja saarikohteissa, sillä nämä kohteet eivät yleensä motivoi välittäjiä.
Jos kohteesi on erityisen vaikea myydä, et välttämättä saa sille lainkaan välittäjää.
Näin on myös silloin, jos kohteen myyntihinta on alle 10 000 euroa. Näin halvan kiinteistön myyntipalkkiosta sopiminen voi olla kinkkistä.
Tällaisissa tapauksissa asunnon myynti itse on ainoa vaihtoehto, halusit sitä tai ei.
Huonoja kokemuksia kiinteistövälittäjistä
Minulla on myös huonoja kokemuksia välittäjistä.
Eräs kiinteistövälittäjä ei tehnyt kerrassaan mitään asunnon myynnin eteen.
Sen jälkeen kun hän oli tilannut Maanmittauslaitoksen asiapaperit, hän järjestelmällisesti lakkasi laittamasta tikkua ristiin – useista painostuksista huolimatta.
Kerran eräs välittäjä myi talon, minkä lisäsiivellä ei ollut rakennuslupaa.
Välitysliike vetosi ostajan tiedonhankintavelvollisuuteen, mutta lupasi lopulta maksaa rakennusluvan. Eli oikeastaan tässäkin oli kyseessä hyvä kokemus välittäjästä.
Joskus välittäjien palkkiot ja hinta-arviot ovat aivan muista maailmoista.
Eräs välittäjä lupasi myydä kohteen 4220 euron välityspalkkiolla, mutta kuvien otto ja näyttöjen järjestäminen olisivat jääneet meille.
Välittäjä olisi siis laskuttanut 4220 euroa ilmoituksen laatimisesta, puhelintiedusteluihin vastaamisesta ja kauppakirjan teosta. Hän arvioi kohteen hinnaksi 19 000 euroa, joten välityspalkkio parin tunnin työstä olisi ollut 22,21 %.
No, kiinteistö myytiin itse. Toteutunut kauppahinta oli 25 000 euroa. Kohteen lopullinen hinta oli siis 31,6 % enemmän kuin mitä kiinteistövälittäjä oli arvioinut.
Ilman välittäjää kohde saatiin myytyä tällaisilla kuluilla:
- Myynti-ilmoitus (149 euroa)
- Maanmittauslaitoksen asiapaperit (70 euroa)
- Kaupanvahvistajan puolikas palkkio (60 euroa)
Näin ollen meille jäi myyntihinnasta käteen 24 721 euroa. Välittäjän kanssa asioidessa käteen olisi jäänyt odotetusti 14 780 euroa.
Koska asuntokaupassa ei käytetty kiinteistövälittäjää, tienasimme asunnon myynnillä 9941 euroa enemmän.
Tällä kertaa kiinteistön myyminen ilman kiinteistövälittäjää oli siis todella hyvä idea.
Yhteenveto
Asunnon voi mainiosti myydä ilman kiinteistövälittäjää. Silloin säästää välityspalkkion verran.
Asunnon kauppakirjatkin voi laatia itse esimerkiksi sopimustieto.fi-sivuston valmiin kauppakirjapohjan avulla.
Ainoa pakollinen kulu asunnon myynnistä on isännöitsijäntodistus, jos kyseessä on asunto-osake.
Kiinteistökaupan myyntikulut muodostuvat Maanmittauslaitoksen asiakirjoista (kuten lainhuutotodistuksesta ja rasitustodistuksesta. Ne voi ladata Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta noin 14 euron hintaan.
Kiinteistökaupassa tarvittavan kaupanvahvistajan palkkio on 128 €.
On tosin maan tapa, että kaupanvahvistajan palkkio maksetaan puoliksi ostajan kanssa.
Asunnon myyminen ilman välittäjää ei kuitenkaan ole mitenkään helppoa.
Ehkä kannattaisi sittenkin kilpailuttaa välittäjät ja jättää asuntokauppa ammattilaisen hoidettavaksi?
